养老产业现状研究专题-六-机构养老&养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用
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养老产业现状研究专题（六）机构养老&养老地产之总览篇
相辅相成，优化“专业支撑”作用
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非银行金融
2025年3月6日
强于大市（维持）
行情走势图
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证券分析师
王维逸
投资咨询资格编号
S1060520040001
BQC673
WANGWEIYI059@pingan.com.cn
李冰婷
投资咨询资格编号
S1060520040002
LIBINGTING419@pingan.com.cn
韦霁雯
投资咨询资格编号
S1060524070004
WEIJIWEN854@pingan.com.cn
平安观点：
养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下
游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此，本文重点聚焦于与养
老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。
机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善。本文梳理了我国机
构养老政策的演变，从“十五”期间的社会福利机构建设，到“十四五”
期间强调养老事业与产业协同发展，构建居家社区机构相协调、医养康养
相结合的养老服务体系，政策支持机构养老从公办公营到多元方式发展。
从机构养老照护服务发展现状来看，数据显示，我国养老机构数量和床位
持续增长，但床位利用率整体有所下降，反映出尽管机构养老不断发展但
社区养老服务发展速度更快。不同类型养老机构在服务体系中各有定位，
主要指标差距较大，但均充分发挥了在养老服务体系中的独特作用。其中，
社会福利院和农村特困人员救助供养机构属于兜底保障型养老机构，主要
面向失能和特困人群；其他各类养老机构包括普惠支持型和完全市场型养
老机构两类，收取一定费用，以自费人员为主、自理能力较均衡。
养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样。
1）四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势。养老地产参与者呈
现多元化特征，包括政府和房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公
司等多元社会资本。其中，保险公司凭借资金、客户和资源优势，成为养
老社区投资的主力，通过“保险产品+养老社区”模式，实现产业链闭环。
房地产公司则在养老设施开发上具有土地和经验优势。养老服务运营公司
则专注于服务供给和运营管理。
2）运营模式以重资产为主，轻资产为辅。养老机构运营模式主要分为重资
产、轻资产和轻重结合三类。重资产模式适合资金实力雄厚的参与者，如
险企和房企，通过独立开发或合作开发实现长期稳定收益。轻资产模式则
通过租赁物业或委托管理等方式，降低资金压力，适合中小险企和养老服
务运营公司。轻重结合模式则兼顾两者优势，易于扩大服务覆盖面。
3）盈利模式围绕租售展开，以对外出租为主。养老机构主要通过直接销
售、对外出租或租售结合三种实现盈利。直接销售模式能够快速回笼资金，
但难以保证长期服务品质，早期地产公司大多采用这种模式；对外出租模
式则通过长期稳定的租金和服务费获取收益，如“泰康之家”等险企 CCRC
养老社区；租售结合模式则兼具两者优势，如万科随园嘉树项目。
风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养
老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买
需求释放和产业发展速度 3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，
养老产业投资回报率不及预期。
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非银行金融·行业深度报告
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正文目录
引言：机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分 ........................................................................ 4
一、 机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善............................................................................ 5
1.1从公办公营到多元方式兴办，政策支持机构养老发展 ............................................................................... 5
1.2 机构养老照护服务发展现状：发挥不同类型机构的独特作用 ..................................................................... 8
二、 养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样........................................................................................ 12
2.1 参与者比较：四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势 ............................................................ 12
2.2 运营模式：重资产为主，轻资产为辅 .................................................................................................... 16
2.3 盈利模式：围绕租售展开，以对外出租为主 .......................................................................................... 19
三、 风险提示 ............................................................................................................................................ 21
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非银行金融·行业深度报告
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图表目录
图表 1 养老房地产业细分 .............................................................................................................................. 4
图表 2 机构养老相关重点政策梳理（社会福利机构性质阶段）......................................................................... 5
图表 3 机构养老相关重点政策梳理（转化为社会养老服务机构性质）............................................................... 6
图表 4 机构养老相关重点政策梳理（养老服务体系建设面向全体老年人） ........................................................ 7
图表 5 我国注册登记的养老机构数量增加....................................................................................................... 9
图表 6 我国注册登记的养老机构床位数量不断增加 ......................................................................................... 9
图表 7 2022 年不同类型注册登记的养老机构设施数量、床位数量和收留抚养救助人数占比及其床位利用率...... 10
图表 8 2022 年不同类型注册登记的养老机构数量结构（按床位数量分）........................................................ 10
图表 9 2022 年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按人员性质分）.....................................11
图表 10 2022 年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按自理能力分） .................................11
图表 11 养老地图之养老机构（2025 年2月11 日）.....................................................................................11
图表 12 机构养老照护服务产业图谱 ........................................................................................................... 12
图表 13 社会办养老机构不同参与者的优劣势比较 ....................................................................................... 13
图表 14 复星康养业务图览 ........................................................................................................................ 15
图表 15 社会办养老机构运营模式分析 ........................................................................................................ 16
图表 16 REITs 项目资产类型规模（截至 20250226）.................................................................................. 18
图表 17 REITs 项目资产类型份额（截至 20250226）.................................................................................. 18
图表 18 养老机构盈利模式分析 .................................................................................................................. 19
图表 19 泰康“幸福有约”保险计划与“泰康之家”养老社区 ...................................................................... 20
标签： #养老
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作者：小七七
分类：研究报告
价格：免费
属性：22 页
大小：2.21MB
格式：PDF
时间：2025-03-08
