非银行金融：养老产业现状研究专题-七-机构养老&养老地产之案例篇-险企发挥比较优势，铸造CCRC行业标杆
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养老产业现状研究专题（七）机构养老&养老地产之案例篇
险企发挥比较优势，铸造 CCRC 行业标杆
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非银行金融
2025年6月9日
强于大市（维持）
行情走势图
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20250306
证券分析师
王维逸
投资咨询资格编号
S1060520040001
BQC673
WANGWEIYI059@pingan.com.cn
李冰婷
投资咨询资格编号
S1060520040002
LIBINGTING419@pingan.com.cn
平安观点：
参与者多元且各具特色，险企以 CCRC 推动高客经营。保险公司具备政
策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资的主力。保险资金积
极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈。截至 2020 年
三季度末，共有 10 家保险机构投资 47 个养老社区项目，分布于东部沿海
以及中部的 20 个省市区，建筑面积 1427 万平方米，计划投资金额 900
亿元，实际投资金额 446 亿元，设计床位数 84155 个；保险资金通过直接
股权和间接股权投向产业方向为养老及养老产业上下游医疗、健康行业的
私募股权投资基金 2347.82 亿元。2022 年商业保险机构养老社区项目数
量（包括自建和租赁）105 个，2023 年商业保险机构养老社区项目建设数
量（包括在建和建成）129 个。
泰康之家。泰康以重资产自建 CCRC 社区，打造“一个社区+一个医院”
模式，普遍一次性拿地，但分期建设、运营养老社区，从拿地到社区首期
建设完成并投入运营大约需要 5年。截至 2025 年4月25 日，泰康已完
成36 个核心城市 43 个项目的布局，规划总地上建筑面积约 494 万平米，
可容纳超 8.6 万名老人，规划超 5.7 万个养老单元以及近 4300 张医疗床
位；其中，已有 22 城25 家社区全面投入运营，在住居民超 16000 人。此
外，泰康 2024 年开始逐步探索社区康养中心布局，打造机构养老、社区
养老和居家养老三位一体的城市“养联体”模式，提供多层次养老服务组
合。以北京为例，已经形成了大型 CCRC+高品质护理机构+公建民营项目
的多层次养老服务组合。
太保家园。太保细分养老市场，针对 55-69、70-79 和80 岁以上老人，重
资产自建乐养、颐养和康养三类全年龄段 CCRC 养老社区，并 推动专业康
复医疗品牌“源申康复”实体医疗机构加速布局。太保家园拟投资总额 170
亿元，截至 2023 年7月实际支付投资额 60 多亿元，50 年有望实现 5.5%
以上的年化回报率。截至 2024 年末，太保家园已在全国 13 个城市落地
15 个自投、自持、自营的养老社区项目，已有 9个养老社区开业运营，重
资产项目全国布局基本完成。目前主要通过定点合作积极探索轻 资产模
式，并积极进军普惠养老市场，将品质型普惠养老品牌“南山居”推向全
国，计划到 2030 年实现轻资产养老床位 1.05 万张。
太平乐享养老。太平以“重中轻”资产相结合的方式布局养老生态，截至
2025 年2月，太平乐享养老社区共 78 家、服务网络覆盖 27 省64 市，已
基本完成全国性覆盖目标。其中社区养老“乐享家”以“自有+第三方合
作”布局 16 家社区，旅居养老“乐享游”与第三方合作 62 家社区。
风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养
老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买
需求释放和产业发展速度 3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，
养老产业投资回报率不及预期。
证
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研
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非银行金融·行业深度报告
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正文目录
一、 参与者多元且各具特色，险企以 CCRC 推动高客经营 .......................................................................... 4
二、 泰康之家 .............................................................................................................................................. 6
2.1 运营模式：重资产自建 CCRC 社区，打造高品质连锁医养社区 ................................................................ 6
2.2 发展现状：布局 36 城43 个项目，运营 22 地25 家社区，成熟社区入住率较高 ......................................... 8
2.3 盈利模式：对外出租，保费门槛或可退还押金+月费 ................................................................................ 9
2.4基础配套：自建医院，自营服务 ............................................................................................................11
2.5 创新城市“养联体”模式 ..................................................................................................................... 12
三、 太保家园 ............................................................................................................................................ 12
3.1 运营模式：细分养老市场，重资产自建三类全年龄段 CCRC 养老社区 .................................................... 13
3.2 发展现状：6年布局 15 个项目、9个开业运营，重资产项目全国布局基本完成........................................ 13
3.3 盈利模式：对外出租，保费门槛或可退还押金+月费，IRR 有望达 5.5% .................................................. 15
3.4 基础配套：自建实体医疗机构，提升五“心”服务 ................................................................................ 16
3.5 定点合作+外部委托+公建社营，以品牌输出探索轻资产业务 .................................................................. 17
四、 太平乐享养老 ..................................................................................................................................... 17
4.1 运营模式&发展现状：“重中轻”养老生态，“自有+第三方合作”养老社区 .............................................. 17
4.2 盈利模式：对外出租，保费门槛或销售会籍+月费.................................................................................. 19
4.3 基础配套：全产业链布局 ..................................................................................................................... 19
五、 风险提示 ............................................................................................................................................ 20
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非银行金融·行业深度报告
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图表目录
图表 1 机构养老照护服务产业图谱 ................................................................................................................. 4
图表 2 社会办养老机构不同参与者的优劣势比较 ............................................................................................. 5
图表 3 主要险企养老社区布局概况 ................................................................................................................. 6
图表 4 泰康之家持续照护模式 ........................................................................................................................ 7
图表 5 泰康新寿险“支付+服务+投资”三端协同 ................................................................................................. 7
图表 6 泰康之家城市分档清单 ........................................................................................................................ 8
图表 7 泰康之家全国布局（截至 2025 年4月） .............................................................................................. 8
图表 8 泰康之家 5家居民规模超千人社区概况 ................................................................................................ 9
图表 9 泰康之家养老社区概况及园区价格（后三列单位：元/月） ..................................................................... 9
图表 10 泰康医疗 5家医学中心概况.............................................................................................................11
图表 11 泰康之家“1+N”服务 ....................................................................................................................... 12
图表 12 太保家园全龄享老生态圈 ............................................................................................................... 13
图表 13 太保家园全国布局 ......................................................................................................................... 14
图表 14 太保家园养老社区概况................................................................................................................... 14
图表 15 太保家园入住函与对应新保保费增长明显 ........................................................................................ 15
图表 16 源申康复实体医疗机构项目进展 ..................................................................................................... 16
图表 17 太平乐享养老社区布局（截至 2025 年2月） .................................................................................. 18
图表 18 太平 6家自营自建养老社区概况 ..................................................................................................... 18
图表 19 太平 2家自营养老社区收费标准 ..................................................................................................... 19
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作者：风语者
分类：研究报告
价格：免费
属性：21 页
大小：2.68MB
格式：PDF
时间：2025-06-10
