房地产行业新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇
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房地产 | 证券研究报告 — 行业深度报告
2026 年2月11 日
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新消费时代下的大机遇系列报告一
从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业
地产迎来重大机遇
核心观点
◼ 在地产增长引擎转换的下半场，传统住宅开发赛道的规模开始收缩，反观商业地产，迎来了政策红利期。从政策导向看，15-23 年
中央出台众多新消费支持政策，但均未涉及消费场景，而从 24 年开始反复提及“消费新场景”这一概念。我们认为，以往同质化
的传统商业已经无法满足当下多样化的新消费需求与新消费习惯。未来商业地产机遇将增加，围绕消费群体偏好变化打造新消费的
实体商业场景，为新业态、新模式提供新的场景载体。
◼ 对于运营商来说，只有将“场景”和“消费”两件事情完美融合，提升“三复率”，才能在这个拥挤的赛道中开辟出新机遇。当
下的商业地产不再只靠地段或交通取胜，经营者需要打开思路，清楚定位项目方向，从客户的角度出发，挖掘消费者的潜在需求，
有针对性的打造“独家”；更要增加客户粘性，实际上是想方设法去留住或占用消费者时间，提升“复游”、“复购”、“复荐”
率。
◼ 传统的商业项目可以通过引入新消费业态或通过调整空间布局、呈现形式等方式成为符合新时代消费需求、消费习惯的“新场
景”；此外，各类创新型的“新场景”也不断涌现，尤其是非标商业新场景，无论是在存量改造项目、还是在增量入市项目中，
都占据了重要位置。从当前我国商业地产现状来看，商业地产行业发展已进入相对存量期，2025 年新开业项目数量创 2013 年以来
的新低，同时面临空置率高、租金持续下行等压力。从 25 年新开业的项目来看，存量焕新项目占比 2成，部分项目被改造为创新
的二次元主题商场、城市奥莱、非标商业项目；增量入市项目占比 8成，奥特莱斯、特色主题 mall、复合型非标商业正构成差异化
的“新场景”。
◼ 新场景的“新”，核心在于从传统的“提供一个销售服务场所”转向到“共创一个有情感共鸣的沉浸化体验场景”。1）商业地产
中的新消费业态崛起。“新消费”指的是围绕年轻一代消费者的需求而产生的全新消费品和服务模式，往往涉及国产品牌崛起、精
神消费与悦己消费，以及以高增长为特征的市场趋势。传统消费到新消费的核心差别在于从“物质消费”走向“精神消费”，高度
重视情绪价值。2）场景体验是实体商业的核心优势。实体商业仍是消费的基本盘。25 年我国社会消费品零售总额中线下占比
74%。有较多新消费品牌想要进入线下消费渠道。我们认为，场景体验是电商难以企及的实体核心优势。电商的核心竞争力在于满
足消费者高效获取商品的需求。而商业地产的价值不止于提供商品交易场所，还承载着消费者的社交、体验、情感等多重需求，更
加注重“精神需求”的满足。新消费品牌在线下渠道不再仅仅关注“卖出商品”，而更加注重为消费者提供独特的体验，让消费者
亲身感受品牌文化与产品魅力。场景化趋势下，线下实体门店的核心定位，正在从“交易”转变为“体验”。
◼ 商业地产的新消费“含量”提升，运营思路也相应转变。新消费的新势力品牌不断涌现，提升了商业项目的运营效率。例如，泡泡
玛特、蜜雪冰城等深受 Z世代青睐的新消费品牌，入驻后可直接为商业地产带来客流增量；同时还能带动商业地产线上热度攀升，
进一步强化整体吸引力。根据仲量联行，上海核心商圈引入潮玩品牌后，一层租金涨幅超周边均值 15%。此外，根据飙马商业地
产的数据，体验类业态（如餐饮、娱乐、文化体验）在购物中心的占比已经突破 40%，且持续提升。例如北京 SKP-S 通过打造火
星基地、AI 互动艺术装置等沉浸式场景，将商场变成“可逛可玩的未来博物馆”；广州正佳广场将“微度假”理念植入商业地
产，引入海洋馆、雨林生态园和自然博物馆，消费者在这里不仅能购物，还能探索自然奥秘，年客流突破 5000 万人次。对于商业
地产运营商而言，商业地产空间不再是货架的容器，而是故事的载体，用场景吸引客流，用体验获得客流粘性。
◼ 除了集中式商业项目主动进行调改之外，我们发现，在商业地产中也出现了业态转型的非标商业项目。凡在空间形态、场景营造、
业态组合、运营模式等维度创新的商业项目，都可以称之为非标商业。小体量、开放式街区是当前我国非标商业的主要特征。25
年国内重点城市非标商业项目客流量增速达 18.7%，远超传统购物中心 5.2%的增速，其中 35 岁以下客群占比高达 72%。5万方以
下小体量的项目占比约 6成，小体量商业虽然品牌丰富度有限，但便于资源整合，运营成本较低，具备灵活性和多元性，更容易贯
彻具有标签感的定位。从建筑形态来看，国内非标商业以开放式街区为主，占比超 6成；盒子为辅，占比约 2成。开放式街区往往
包括大面积的开放空间、绿地和休闲设施，更容易促进社交及体验活动的发生。
◼ 从地域分布来看，非标商业场景集中在上海、北京、杭州、成都等城市。根据赢商网，样本非标商业项目中，上海占比 22.2%、杭
州占比 12.9%、成都占比 10.1%、北京占比 8.3%，以上城市的商业项目较多，结构丰富，为项目打造提供了丰富的存量，且这些城
市的消费者对新事物的接受能力较强，具备较好的客群基础，更适合打造非标商业场景。我们整理选取了 52 个非标商业样本进行
分析，我们发现，不管是数量、质量、还是创新性，一线城市、杭州、成都仍处于非标商业的第一梯队，但项目仍存在细微差异。
1）从体量上来看，北京非标商业项目数量虽然不多，但体量集中在大中型。杭州以中小型项目为主，项目商业面积多集中在 4万
平以下。成都、上海、深圳、广州各个面积段均有项目分布。2）从开发运营主体来看，北京央国企占比较高，上海多元开发主体
并存，成都本地运营商主导，杭州、广州、深圳跨界产业方深度介入。
◼ 未来的消费趋势是逐渐注重精神追求和需求多样化，由此一些新的需求点产生，如情感认同、情绪价值、自在生活方式等，消费
模式和需求的变化，也催生了更多多元的新型非标商业形态，针对不同的新消费需求，衍生出了众多细分赛道，将商业与艺术、
文化、自然、兴趣、社交等融合，核心在于为“情绪消费”提供载体。从项目类型来看，我们可以将大部分的非标商业场景分为
三大类：1）时尚创新型：聚焦年轻人的生活方式，围绕“兴趣、社交、运动、潮流、艺术”等年轻客群关注的高频消费标签，构
建全新空间形态、全新业态组合方式，推动传统零售向“情绪消费”转型。典型形态有策展型商业、市集型商业、社群型商业、主
理人商业型。2）复古创新型：从在地文化内涵出发，将历史建筑、历史街区、工业遗存等进行保护性还原与活化，连为商业注入
人文底蕴和地域基因，让历史文化与生活购物融为一体。部分项目或带有文旅属性。典型形态有历史文化街区型商业、历史建筑改
造型商业、工业遗存型商业、文旅型商业。3）生态创新型：着眼于人们对都市微度假体验、亲近自然体验的渴望，将绿植、喷
泉、山川、河流等户外景观搬进商业地产，打造公园式的消费场景，带给消费者一种真切的户外“逛公园”体验。典型形态有公园
型商业、社群型商业、文旅型商业。
◼ 对于开发方、设计方、运营方来说，都需要跳出原来的模式，去打造“差异化供给”。我们认为，可以通过以下方式来打造新消
费时代下的新场景：1）特定主体深创新。精准击中某一类特定人群的个性化需求，深度创新，有“舍”才有“得”，培养自己的
强粘性客户群体。2）文化共鸣重塑造。打造具有地域文化特色的商业环境，将城市文化基因注入商业空间设计与运营。3）社交空
间再组合。强调多元动线设计，弱化商业目的性，突出空间的社交属性与松弛感，允许消费者“不消费”。4）互动氛围全释放。
把话语权交给消费者，注重年轻人的“情绪消费”需求，为年轻人提供了重要的情绪出口，实现“价值共鸣”。
◼ 我们认为，从“场所”到“场景”，商业地产迎来了重大机遇。让消费者从“买完就走”到“边逛边买”，到“拉着朋友一起逛一
起买”，到“成群结队的逛+玩+买”，中间的提升过程，都有可能伴随消费者的“掏兜”行为。而作为商业地产运营商来说，感受
和体验成为留住年轻人时间的重要因素。“允许消费者不消费”反而可能会带来更多的消费。运营商可能也需要重新考虑评判指
标，在原先关注的租金收入、多经收入、出租率、收缴率、坪效、客流量、销售额等基础上，可以更多的去关注：留客时长/游逛
时长、主题活动影响力、体验活动参与度、提袋率、会员复购率与推荐率、自有线上平台活跃度、社交媒体曝光度、品牌换新率、
新势力品牌签约率等。我们认为，新消费下的“新场景、新业态、新模式”并非孤立存在的关系，而是形成“消费内容——场景支撑
——商业模式”的有机闭环，是新时期消费结构优化升级、消费基础设施升级、商业模式升级的内在要求。
投资建议
◼ “十五五”期间消费存在政策提振的机会，优质的商业地产是典型的红利资产。而以往同质化的传统存量商业已经无法满足当下多
样化的新消费需求，商业地产有必要积极调改转型，围绕消费群体偏好变化进行新业态、新呈现形式的创新探索，打造新消费
的实体商业场景，未来商业地产领域机遇或将增加。我们认为，头部优秀的商业地产及商业地产运营公司有较高护城河，即使
在过去几年消费降级冲击下，仍具有稳定性。从去年以来，我们就已经持续推荐商业地产板块，随着商业不动产 REITs 政策的
正式出台以及首批 REITs 的申报，我们预计 2026 年商业不动产 REITs 将加速发力，后续将有更多企业参与申报发行行列。持有
性运营型房地产的行业大环境也会有所改善。
◼ 未来房地产的新模式也会从原先的追求投资开发增加值转向运营服务增加值，我们建议提前关注相关布局的商业运营公司。我们建
议关注两条主线：1）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞
安房地产、百联股份；2）存量资产成熟稳定、具备成熟商办资产和运营能力、作为商业不动产 REITs 发行主体优质可靠的标
的：保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展、茂业商业、武商集团。
风险提示：居民消费超预期下行；购物中心租金波动风险；行业竞争加剧。
2026年2月11 日
新消费时代下的大机遇系列报告
2
目录
前言 .................................................................................................................... 5
1我国商业地产发展已进入“存量时代”与深度调整期............................. 6
1.1 行业进入相对存量期，25 年新开业项目数量创十年新低 .......................................................... 6
1.2 购物中心存在空置率高、租金持续承压等问题 ........................................................................... 8
1.3 存量改造、城市更新推动城市商业焕发新生 ............................................................................. 10
1.4 新入市项目中，奥特莱斯、特色主题 MALL、复合型非标商业正成为差异化的“新场景” 11
2 新场景的“新”，核心在于从传统的“提供一个销售服务场所”转向到
“共创一个有情感共鸣的沉浸化体验场景” .............................................. 12
2.1 “新消费”是围绕当下消费者需求而产生的全新消费品和服务模式，同时彰显了当前时代
下的国产品牌崛起、精神消费与悦己消费 ....................................................................................... 12
2.2 场景体验是实体商业的核心优势 ................................................................................................. 12
3 商业地产的新消费“含量”提升，运营思路转变，各类非标准化的场
景形态涌现 ...................................................................................................... 14
3.1 集中式商业新消费“含量”提升，新消费品牌对门店的核心定位从单纯的“交易”转变为
复合式的“体验”，运营方更注重“客流”经营 ............................................................................. 14
3.2 小体量、开放式街区是当前我国非标商业新场景的主要特征 ................................................. 15
3.3 京沪杭蓉在数量、质量、创新性均处于非标商业场景的第一梯队 ......................................... 16
4非标商业重构商业场景，细分赛道众多，核心在于为“情绪消费”提
供载体 .............................................................................................................. 18
4.1 策展型商业地产：打破空间界限，链接商业与文化艺术 ......................................................... 21
4.2 公园型商业地产：利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，寻找人与自然的链接 .......... 24
4.3 市集型商业地产：注重营造烟火气及生活化氛围的小体量场景 ............................................. 26
4.4 文旅型商业地产：契合当下流行的“微度假”概念，打造文化艺术轻度假商业体 .............. 28
4.5 社群型商业地产：通过社群的互动、连接和价值共创来实现商业目标的新型商业场景 ...... 29
4.6 主理人商业地产：通过价值观来驱动私域生态，形成非标溢价 ............................................. 31
4.7 历史文化街区型商业地产：巧妙的将历史、文化和现代商业相融合，保留在地特色文化，
融入现代商业的创新理念 ................................................................................................................... 33
4.8 工业遗存型商业地产：以旧工业遗址为载体，通过改造保留一定标志性的工业遗存，植入
现代商业 .............................................................................................................................................. 34
5 开发方、设计方、运营方可以如何打造差异化的新场景？................... 36
6 投资建议 ....................................................................................................... 38
7风险提示 ....................................................................................................... 39
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2026年2月11 日
新消费时代下的大机遇系列报告
3
图表目录
图表 1. 从政策导向看，过去十年间出台过众多新消费支持政策，但均未涉及消费
场景，而 2024 年以来反复提及“打造新场景” .......................................................... 5
图表 2. 2025 年全国新开业集中式商业项目（包含购物中心、独立百货）369 个，
同比下降 24% ................................................................................................................... 6
图表 3. 2025 年全国新开业集中式商业项目（包含购物中心、独立百货）总体量约
2741 万平，同比下降 25% .............................................................................................. 6
图表 4. 2025 年新开业的集中式商业项目中，一二线城市占比超六成 ...................... 7
图表 5. 2025 年新开业的集中式商业项目中，北京开业量为全国第一，共 24 个项
目，体量 135 万平，深圳、上海数量并列第二位 ........................................................ 7
图表 6. 相比 2024 年，2025 年北京新开业的集中式商业项目数量减少了 4个，上
海数量减少了 19 个，成都数量减少了 13 个，广州和深圳有所增加 ........................ 8
图表 7. 2024 年全国重点 27 城600+样本购物中心平均空置率为 8.81% ................... 8
图表 8. 2024 年约三成购物中心空置率超 10% ............................................................. 9
图表 9. 2024 年一线城市购物中心平均空置率为 6.30%，同比下降 0.41pct，且远
低于二、三线城市 ............................................................................................................ 9
图表 10. 2025 年下半年，重点城市购物中心商铺平均租金为 26.99 元/平/天，环比
下跌 0.22% ........................................................................................................................ 9
图表 11. 2025 年下半年，重点城市商业街商铺平均租金为 24.05 元/平/天，环比下
跌0.47% .......................................................................................................................... 10
图表 12. 2025 年开业的 369 个集中商业项目中，新增量项目占比 80%，存量改造
开业项目占比 20% ......................................................................................................... 10
图表 13. 2025 年部分开业存量改造商业顶目 .............................................................. 11
图表 14. 2025 年有 70 个存量改造项目开业，其中，购物中心升级改造项目 41 个，
占比近六成，其次是百货、超市物业改造 .................................................................. 11
图表 15. 二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商业项目改造的“新出路”
.......................................................................................................................................... 11
图表 16. 近两年，商业地产中的新消费业态崛起 ....................................................... 12
图表 17. 场景体验是实体商业的核心优势 ................................................................... 13
图表 18. 2024 年源氏木语在上海徐汇万科落地了 1200 平米的旗舰大店 ................ 13
图表 19. 源氏木语在门店内融合多种场景，打造“日常+美好”的治愈生活 ........ 13
图表 20. 2025 年第二季度 12 个重点城市 250 个标杆购物中心中户外用品、潮流数
码、家居、黄金珠宝、潮流玩具、IP 主题店等新消费业态的开关店比均大于 1.214
图表 21. 非标商业中，5万方以下小体量的项目占比约六成 .................................... 15
图表 22. 国内非标商业以开放式街区为主，占比超六成 ........................................... 15
图表 23. 经济能力较强的客群更青睐具有个性化、能带来更高情绪价值的非标商
业 ...................................................................................................................................... 15
图表 24. 样本非标商业项目中，上海占比 22.2%、杭州占比 12.9%、成都占比
10.1%、北京占比 8.3% ................................................................................................. 16
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作者：光明使者
分类：研究报告
价格：免费
属性：41 页
大小：3.92MB
格式：PDF
时间：2026-02-14
